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房地产土地估价市场中的风险预防

时间:2016-03-09 关键词:房地产土地估价市场中的风险预防

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     摘要

     我国的经济不断地发展,房地产土地评估业也在不断地壮大。房地产土地评估受市场诸多的因素影响,所以房地产的土地评估需要根据市场变化的特点,实时地调整评估措施。同时也存在着一定的风险。对于房地产土地估价行业来说,如何规避市场存在的风险,是首要解决的问题。本文针对如何预防房地产土地估价市场中的风险,结合实践的经验,展开简要的分析,对房地产评估行业的发展具有十分重要的意义。

【关键词】房地产土地估价市场风险预防


一、房地产土地估价市场中存在的风险


     结合当下的市场经济发展的背景下,房地土地评估业属于新兴业,同时存在着一定的风险,导致我们对这个行业不了解不够全面,对其的存在的风险防范措施不完善。以下是当前我国社会主义市场经济下的房地产土地估价行业在市场中存在的风险

(一)虚假材料的风险

     对于房地产的估价,要结合评估价值结果,切忌不能盲目判断,如果估价的目的确定了,评估的价值就不会变动。当目的与用途不符时,就会产生决策者的失误,最后导致风险的发生。诚信是土地平估的前提,如果委托方向评估师提供不准确和虚假的房产信息,属于一种违法的欺骗行为,评估人会连带一定的法律责任。

     产生这种情况,估价机构要面临着巨大的风险,委托方可能向评估机构提供假的规划调整信息材料,使其评估人员信服。这就要求评估机构和评估人员辨别委托方的真伪信息材料,及时做出判断,以免引起诉讼及法律责任。

(二)技术风险

     在《房地产估价规范》中规定了房地产估价应遵循的原则、程序和方法,但具体情况是千差万别的,程序和方法也不是一成不变的。比如对房地产抵押价值的评估一般采用市场比较法为基准进行评估,如何判断市场的完善性,如何正确选取参照对象,如何对有关因素进行恰当修正等都有赖于评估师按其专业判断能力判断市场是否存在偏差。
     

     评估师如果不能遵守评估原则的精神,运用了带有明显缺陷的程序和方法,就极易出具错误的评估报告。实际评估过程中,由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚,许多技术资料无法在短时期内积累下来,比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。

(三)政策风险

     房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响,政策的变化,包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生或高或低的影响。同时,政策的变动往往还会对估价方法产生影响,如《城市房屋拆迁条例》的修改,使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。此外我国房地产市场法制虽然在逐步规范,但是由于历史原因,在产权界定方面还存在着这样那样的问题。比如某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权等。

     估价机构和估价人员不能很好的理解政策背景和政策预期,就会影响评估结果,带来评估风险。这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。此外,估价报告的叙述不完善或不完整也会在将来给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。

(四)经济活动主体面临的房地产估价风险

     经济活动主体是指与估价对象房地产在估价目的条件下涉及的利益各方,比如在抵押贷款中涉及到银行、借款人、担保人等各方利益;在投资目的下涉及到全部投资人和未来的债权人以及政府的利益。这些利益主体都是我们这里所说的经济活动主体。房地产估价结果与市场价值的极大偏差一样会对他们产生影响。

     例如,在抵押贷款估价中,抵押物估价过高会使得未来在借款人无力偿还借款的情况下,金融机构的贷款无法足额收回,产生呆账坏账,如果银行的呆账坏账过多,会使银行经营困难,严重者在居民储户未来预期不好出现挤兑情况下,会造成银行破产,进而出现金融动荡。

二、对房地产土地估价市场中对风险的防范措施

(一)提高政策保障的水平

     政府应规范各项政策:为确保市场竞争的效率和公平,政府应该公正严明的立法和执法,规范社会各角色的行为,惩治违法违规行为;为加强服务功能,政府有义务为社会提供基本的公共产品和信息服务,创造和维护公开、公平的社会经济环境。

     房地产评估行政主管部门及房地产估协师协会是政府和从业机构之间的桥梁,是房地产评估行业自我管理的实施者,对行业实行监管、惩处违法违规行为;整合评估业信息资源,为评估机构提供全方位的服务;制定符合规则的评估业相关的法规、评估标准。同时,要破除行业、地域壁垒,打破评估领域的垄断,创造公平透明的市场竞争环境;打破社会公共信息资源独家垄断局面,真正实现信息资源共享。

(二)完善房地产制度
     建立完善并确实执行估价复审制度,复审制度不仅可以提升估价师的专业水准,可以加强委托人对评估报告的信心,而且更重要的是它可以评价评估工作所采用的程序、方法是否适当,并对评估报告进行恰当性检查,从而有效地降低评估风险。另一方面,房地产评估业的行业主管部门和行业协会,必须加强对行业的统一管理和监督职能,对评估机构和人员作定期和不定期的检查,对发现的违法违纪行为要坚决查处,为评估工作建立一个良好的外部环境。同时稳步设立评估风险基金,以提高评估机构的抗风险能力。

(三)谨慎的选择客户
     评估人员要控制评估风险,首先要与客户充分沟通,识别资料的真假性,了解客户的道德品质,促使评估机构谨慎选择客户,避免盲目接受评估项目而承受较大的评估风险。评估人员不仅评估时要与客户沟通,而且在评估前和评估后也应加强与客户的沟通。在评估前与客户的沟通重在了解客户的基本情况,掌握客户评估的真实需要;评估进行时的沟通重在保证评估程序和方法的贯彻执行;在评估后与客户沟通则重在引导客户合理运用评估报告,减少评估报告误用的可能性。

(四)提高评估人员素质
     提高评估从业人员的素质,是防范误差风险的重要的手段。随着市场的发展,评估人员应该不断的提高自身的业务能力,适应房地产业发展的新要求。同时,行业管理部要重视评估人员的继续教育,才能切实地提高人员的工作能力,保持时代性的要求。

三、结论
     综上所述,分析房地产估价估价市场中的风险,对于房地产行业的发展具有十分重要的意义,同时我国市场经济的进入了新的发展阶段,对房地产行业提出了更高的要求。房地产行业的发展更加呈现开放性,会有更多的机遇的同时,也充满了挑战。只有采取正确和有效的防范风险措施,才能保障房地产估价行业良好的发展。


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